은퇴 후 안정적인 수입을 만들기 위해 임대용 부동산을 알아보는 분들이 많다. 월급은 끊기지만 매달 고정적으로 들어오는 월세가 있다면 생활비 걱정을 덜 수 있을 것 같다는 생각에서다. 하지만 막상 부동산을 구입한 뒤 세입자가 들어오지 않거나 관리비와 수리비가 예상보다 많이 나가면서 오히려 손해를 보는 경우도 적지 않다.
임대 수익을 목적으로 부동산을 선택할 때는 위치와 시세만 보는 것으로는 부족하다. 실제로 세입자가 원하는 조건과 장기적으로 유지 가능한 구조인지 살펴봐야 한다. 특히 다음 세 가지 유형은 처음에는 괜찮아 보여도 나중에 공실이 길어지거나 수익성이 떨어질 가능성이 있다.
3위. 역세권이어도 원룸만 밀집한 지역
지하철역이 가깝다는 이유로 원룸 밀집 지역의 부동산을 구입하는 경우가 있다. 대학가 주변이거나 직장인이 많이 찾는 지역이라면 공실 걱정이 없을 것 같다는 판단에서다. 하지만 같은 건물은 물론 주변까지 모두 원룸과 오피스텔로 채워진 곳이라면 경쟁이 치열해질 수밖에 없다.
세입자 입장에서는 선택지가 많기 때문에 조금이라도 조건이 나쁘면 다른 방으로 쉽게 옮겨간다. 월세를 조금이라도 낮추거나 옵션을 추가해야 경쟁력을 유지할 수 있고, 그만큼 수익률은 떨어진다. 역세권이라는 장점만 보고 주변 공급 상황을 살피지 않으면 예상보다 수익을 내기 어려울 수 있다.
2위. 신축인데 주변에 학교·직장 없는 곳
깨끗한 신축 건물은 세입자에게 매력적으로 보이지만 주변 환경이 뒷받침되지 않으면 장기 임대가 어렵다. 특히 대학이나 직장이 가까운 곳이 아니라면 젊은 세입자층이 꾸준히 유입되기 어렵다. 처음 몇 달은 새 건물이라는 장점으로 입주자가 들어올 수 있지만, 시간이 지나면서 주변에 생활 인프라가 부족하다는 점이 단점으로 작용한다.
또한 신축 건물은 분양가가 높아 대출을 많이 받아야 하는 경우도 있다. 월세 수입이 예상보다 적거나 공실 기간이 길어지면 대출 이자와 관리비 부담이 커질 수 있다. 건물이 새것이라는 이유만으로 선택하기보다는 주변에 지속적으로 수요를 만들어낼 요소가 있는지 확인해야 한다.
1위. 관리비가 월세의 30% 넘는 오피스텔
오피스텔은 주거와 업무용으로 활용할 수 있어 수요가 있을 것 같지만, 관리비 구조를 꼼꼼히 살펴야 한다. 특히 냉난방비와 공용 전기료, 엘리베이터 유지비 등이 세입자 부담으로 책정되는 경우가 많다. 월세가 50만 원인데 관리비가 15만 원을 넘으면 실제 세입자가 부담하는 금액은 65만 원 이상이 된다.
세입자 입장에서는 같은 비용이라면 관리비가 적은 아파트나 빌라를 선호할 수밖에 없다. 오피스텔의 경우 관리비가 높다는 이유로 재계약을 거부하거나 더 저렴한 곳으로 이동하는 경우가 많다. 건물주가 관리비를 직접 낮출 수 있는 것도 아니기 때문에 구조적으로 경쟁력이 떨어질 수 있다. 오피스텔을 고려한다면 월세뿐 아니라 관리비 항목과 금액까지 세입자 관점에서 점검해야 한다.
월세 수익을 목표로 부동산을 구입할 때는 당장의 시세보다 세입자가 계속 살고 싶어 하는 환경인지 살펴봐야 한다. 역세권이라도 공급 과잉 지역이거나 신축이어도 주변 수요가 부족하면 공실 위험이 있다. 관리비 부담이 큰 곳 역시 장기 임대에 불리하다. 수익형 부동산은 한번 사면 쉽게 팔기 어렵다. 구입 전에 세입자 입장에서 직접 살아보고 싶은 곳인지 냉정하게 판단하는 것이 필요하다.