집을 팔기로 마음먹었다면 매매가격만큼이나 신경 써야 할 것이 양도소득세다. 같은 집을 팔아도 언제 어떻게 파느냐에 따라 세금이 수천만 원씩 달라질 수 있다. 특히 중장년층은 오래 보유한 집을 정리하는 경우가 많아 절세 요건을 제대로 챙기지 않으면 예상보다 훨씬 많은 세금을 내게 된다.
양도세는 복잡하지만 몇 가지 핵심만 챙기면 불필요하게 많이 낼 이유는 없다. 매도 전 반드시 확인해야 할 절세 포인트를 정리했다.
첫째, 1가구 1주택 비과세 요건을 다시 점검하라
집 한 채만 가진 사람이라도 양도세가 면제되려면 일정한 요건을 충족해야 한다. 대표적으로 보유 기간이 2년 이상이어야 하고 실제로 거주한 기간도 2년 이상이어야 한다. 보유 기간은 등기일 기준으로 계산되므로 등기를 늦게 냈다면 생각보다 보유 기간이 짧을 수 있다.
실거주 요건도 주의할 부분이 많다. 전입신고를 했더라도 실제로 살지 않았다면 인정받지 못할 수 있다. 특히 여러 채를 번갈아 살았거나 일시적으로 다른 곳에 거주한 이력이 있다면 요건을 충족하는지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 비과세를 받을 수 있다고 생각하고 집을 팔았다가 나중에 세금 고지서를 받는 경우도 있다.
둘째, 장기보유특별공제를 계산해보라
비과세를 받지 못하더라도 오래 보유한 집이라면 장기보유특별공제를 통해 세금을 줄일 수 있다. 보유 기간이 3년 이상이면 연수에 따라 양도차익의 일부를 공제받는다. 10년 이상 보유했다면 최대 30%까지 공제되므로 세 부담이 크게 줄어든다.
문제는 보유 기간을 어떻게 계산하느냐다. 취득일과 양도일을 정확히 확인하지 않으면 1년 차이로 공제율이 달라질 수 있다. 특히 상속이나 증여로 받은 집이라면 취득 시기를 언제로 볼 것인지 따져봐야 한다. 급하게 팔지 말고 몇 개월만 더 보유하면 공제율이 올라가는 상황이라면 매도 시기를 조절하는 편이 유리하다.
셋째, 양도 시기를 조절하라
같은 집이라도 언제 파느냐에 따라 세금이 달라질 수 있다. 양도세는 양도일이 속한 연도의 소득으로 계산되므로 다른 소득이 많은 해에 집을 팔면 세율이 높아질 수 있다. 특히 퇴직금을 받은 해나 연금이 많이 나온 해에 집까지 팔면 종합소득세 부담이 커질 수 있다.
또한 보유 기간이나 거주 기간이 요건을 거의 채웠다면 몇 개월만 미뤄도 비과세나 공제 혜택을 받을 수 있다. 급하게 팔아야 할 사정이 아니라면 달력을 펴놓고 언제 파는 것이 유리한지 따져보는 편이 낫다. 집값이 떨어질까 걱정되더라도 세금으로 수천만 원을 아낄 수 있다면 몇 달 기다리는 것도 나쁘지 않다.
양도세는 집을 판 뒤에 줄일 방법이 거의 없다. 미리 요건을 확인하고 매도 시기를 조절하는 것만으로도 불필요한 세금을 피할 수 있다. 집을 팔기로 했다면 서두르지 말고 보유 기간과 거주 기간, 다른 소득 일정부터 점검해보기 바란다.